مينا للخدمات العقارية: ملخص السوق في الربع الثاني

دبي، الإمارات العربية المتحدة، أول سبتمبر/أيلول، 2014/بي آر نيوز واير — بينما تعززت الثقة عبر تدشين عدد من أعمال التنمية الجديدة بالتوازي مع عودة مشاريع كانت متوقفة للعمل من جديد، تمخض ارتفاع الأسعار عن نقص عمليات البيع في الربع الثاني مما حول اهتمام المقبلين للمرة الأولى على شراء العقارات إلى استمرار التأجير (بحسب ارتفاع معدلات معاملات الإيجار خلال الربع الأخير)؛ وبينما يستغرق آخرون المزيد من الوقت لاتخاذ قرارات حول موعد ومكان استثماراتهم. وجاءت حركة السوق هذه نتيجة حتمية لارتفاع معدل المعاملات وانخفاض معدلات الإقراض (75% أقصى معدل للقرض مقابل قيمة المسكن) التي يعرضها مزودو الرهونات العقارية المعلن عنها عبر منصات الإعلام.

العديد من المعاملات التي شهدتها شركة مينا للخدمات العقارية كانت عند الأسعار المعلن عنها قبل المعرض (متوسط نسبة 15% من المعدلات المعلنة حاليا) سواء للبيع أو الإيجار. ويتخذ العديد من الباعة خطوات أثناء هذا الانخفاض في الأسعار للتربح من استثماراتهم الحالية بعد إحراز مكاسب لا بأس بها، والبحث عن فرص أفضل في مجال العقارات طالما أن رأس المال يسمح بذلك.

حققت شركة مينا للخدمات العقارية أرباحا خاصة في فئة الشُقَق ما بين 000ر600 إلى 5ر1 مليون درهم إماراتي تليها فئة الفيلات ما بين 5ر3 و 5 مليون درهم إماراتي.

تمخض التحول إلى ضواحي دبي عن إفساح المجال لتوسع رئيسي للمدينة (من مركز تجارة عالمي إلى دبي مارينا ومجتمعات مجاورة)، وترتب على ذلك انخفاض الأسعار في تلك المناطق وارتفاعها في المجتمعات الأقل من حيث المنشآت حيث تواجد الطلب في مناطق مثل دبي لاند، ومدينة دبي الرياضية وقرية جميرة. هذه المجتمعات الأقل من حيث المنشآت أتاحت عقارات بأسعار معقولة مما جعلها أكثر جذبا، عبر عرض مساحات معيشة أكبر لكل قدم مربع مع قصر المسافة (5-10 كم) بينها وبين قلب دبي.

شهدت المشاريع خارجة الخطة تراجعا في معدلات التدشين على مدى الربع الأخير وهو ما اعتبره المتعهدون والفريق الاستشاري لشركة مينا للخدمات العقارية أمرا إيجابيا، مع قلق ظاهر من زيادة المعروض من المنتج في غضون فترة قصيرة للغاية. وتوقعت شركة مينا تدشين العديد من المشروعات خلال معرض سيتي سكيب العقاري، غير أن الشركة تعتقد أن التركيز ينبغي أن ينصب على توفير مسكن معقول لسوق المستخدم النهائي الحريص على الاستثمار في العقارات لتأمين المستقبل.

وتعتقد شركة مينا للخدمات العقارية أن التحركات الإجمالية للسوق في الربع الثاني هي تحركات صحية بالنسبة للسوق حيث أوجدت حالة من الاتزان في الأسعار في نطاق دبي. وسوف تفيد الحركة (أفادت بالفعل) المناطق الأقل من حيث الإنشاء، لكن مع انخفاض الأسعار في ظل هذا التوسع الرئيسي، سيؤدي ذلك إلى عودة جزئية إلى تلك المنطقة وترك كلا من المجتمعات المنشأة وغير المنشأة والتحول إلى معروض أفضل وأسعار أفضل. سيساعد هذا على صعيد الاستقرار وسيسهم في إضفاء مزيد من القوة والجاذبية على السوق في دبي مع مزيد من النمو المتسق في الربع الثالث وما يليه.

وبينما تعتبر هذه العناصر جديرة بالملاحظة في قياس الأداء الحالي للسوق، فثمة بعض الخطوات البسيطة يتعين على المستثمرين والمستخدمين النهائيين اتخاذها لتحقيق أفضل النتائج.

ينبغي على من يتطلع إلى البيع أن ينظر إلى الوقت الراهن باعتباره الأفضل لفتح باب التفاوضات؛ هذا كخيار إذا كان أمامك فرص استثمارية بديلة يمكنك الاستفادة منها اليوم. وفي ظل عائد استثماري على العقارات في دبي يدور حول نسبة 5ر3% اليوم (تم تحقيق معدل في السابق بنسبة 5ر5%)، تبقى دبي للعقارات هي السوق التي تقدم أكبر عائد مقارنة بأسواق العقارات وحسابات الادخارات في دول أخرى.

ينبغي أيضا على ملاك العقارات الراغبين في التأجير النظر في فتح باب التفاوضات. وترتفع كلفة امتلاك وحدة شاغرة بسبب خسارة قيمة التأجير ودفع رسوم الخدمة والإدارة. كما أن أعمال صيانة العقارات وهي شاغرة سيترتب عليه أيضا نفقات مرافق إضافية للحيلولة دون وقوع تلفيات في العقار نتيجة الحرارة والرطوبة أثناء الذروة في موسم الصيف. كما أن تراكم الخسائر على أساس شهري يمكن أن يكافئ أي اعتبارات لارتفاع الطلب على الإيجار.

بشكل إجمالي، ينبغي على كل من المشترين والمستثمرين والمستأجرين أن يقفوا على أحول السوق قبل عمل استثماراتهم. كما ينبغي على أي تقييم فردي للاستثمار أن يضع في الاعتبار كلا من الموقع والتطورات المرتقبة، وما قبل أسعار 2008 وما بعدها (مع إمكانية الوصول لأعلى قمة محتملة)، وبالطبع معدلات العائد على الاستثمار. وفي حال رغبة المستأجر في الشراء، يتعين تنحية الخوف من أي خسائر جانبا عبر مقارنة الإيجار المدفوع مقابل إمكانية حدوث تراجع في السوق وقت البيع (إن وجد). وهؤلاء الراغبون في التأجير يحتاجون إلى الاتفاق إن كان ضروريا فيما يتعلق بالموقع أو الاختيار المفضل للمسكن. إن التنقل في دبي مريح بغض النظر عن الموقع. كما أن البنية التحتية للمدينة تتيح الدخول لطريق الشيخ محمد بن زايد، وطريق الشيخ زايد، طريق الخيل، بما يتيح لمعظم المواقع في دبي أو حولها الاستفادة من التنقلات القصيرة..وبينما يمكن النظر للاتفاق باعتباره اختيار غير مفضل، فإن التغيير الراهن للموقع/ التحول في سوق العقارات سيتمخض على المدى القصير عن ادخارات وفرص طويلة المدى.

المصدر: مينا للخدمات العقارية: MENA Properties Services

Leave a Reply